オーナーズブックの仕組みと評判を投資家が解説してみる【ソーシャルレンディング】

投資
自分の経歴と得意分野

東京の下町で一人暮らしをする早稲田大学卒のシステムエンジニア。
一人暮らしで得たライフハック、株やお金、ビジネスに関する話題が得意。
カフェが大好き。文鳥飼いたい。

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オーナーズブックを一言で説明する

僕

上場企業が運営する不動産特化型のクラウドファンディング。不動産投資の敷居を下げ、1万円から投資が出来る。株式投資の分散投資にも最適。

そもそも、従来の不動産投資は敷居が高かった。

というのも、例えばアパートを一棟、資産運用しようと思えば単位。最近では、投資用マンションの一部屋単位でオーナーになれるようにはなりましたが、それでも数千万は下らない。

しかも、契約書等、色々手間がかかる上、運用期間も長いので長期の相場を予想するのは非常に難しい

つまり、不動産投資に手を出せる人は、かなり限られていた訳です。

それが

  • 1万円から、
  • 数年満期で、
  • ネットから気軽に、

投資できるのですから「世の中凄いな」と子供みたいな感想が出るばかりです。

僕

かなり詳しく、一方で、かなり主観を入れながら説明していきますね。

案件の見方を解説

予定利回りは5%前後のものが多い

(画像はOwnersBook公式ページのスクリーンショット(2018/5/5))

案件としては、予定利回りが年利5%前後に設定されているものが多いです。

これは、不動産投資の世界ではそこまで高い方ではないですが、個人的には逆に丁度良いくらいなんじゃないかなと思います。

というのも、株式投資経験がある人ならわかるかもしれませんが、例えば年利10%、15%なんて、かなりハイリスクハイリターン案件ですから。

想像してください。

もし、自分がマイホームを買いたくて銀行を訪れた際に

人事
銀行員

なるほど、家を買いたいんですね。あなたの状況を考えると年利10%でなら貸せます。

と言われたら

あなた
あなた

自分、どれだけ信頼されていないんだ。年利10%は流石にキツイ。

と感じることでしょう。

僕

というくらいですから、個人的にはこれくらいが丁度良い気はする。(あくまで主観)

期待利回りは運用手数料差し引き後の年間利回り。

「?」マークが付いているところですが、自分は当初、

僕

期待利回りが6.6%なのに投資倍率が1.068倍とは?一致していないが…

と疑問に思っていましたが、どうやら投資倍率は案件満期時の予想らしい。つまり、この案件の場合は13か月だったので、少し差がある。

メザニンローンとシニアローンとは何か

で、改めて画像を引用。

運用タイプが貸付と書かれていますが、いわゆる融資の事を意味します。ただ、シニアローン、メザニンローンという単語には多くの人が

あなた
あなた

となるでしょう。

シニアローンは、銀行で借りるような一般的な融資を想像して貰えれば結構です。(厳密には違いますが、ここではその認識でOK)

一方で、メザニンローンは「銀行で融資して貰ったが、まだ足りない分を補う」方法。

一言で理解するのは難しいので、具体例を出してみます。

例えば20億円の不動産物件を購入したい人がいる場合。

現金をキャッシュで5億円持っていたとしましょう。

人事
不動産を買いたい人

残り15億を調達するために、銀行に融資をお願いしたら10億円までなら貸してくれるらしい…あと5億円足りないぞ。どうしよう。

という場合に、銀行からの融資(シニアローン)で足りない5億円を融資することをメザニンローンと読みます。

僕

シニアローンの案件に相乗りするイメージ。

ただ、メザニンローンの返済はシニアローンよりも優先順位が低いので、ややリスクは高めの投資だという認識は注意するべき点。

(それはつまり、シニアローンと比較して金利が高い事を意味し、オーナーズブックの利回りが良い背景に繋がるのですが)

とはいえ、そもそも銀行は貸し倒れリスクの高い企業への融資を相当嫌うので、シニアローンを受けている時点で一定の安心感というのはありますが

僕

このメザニンローン、日本ではまだ珍しいかもしれませんが、欧米等では盛んにおこなわれている投資手法らしい。

貸付先は実質1つという認識が必要

案件を眺めていると、全ての案件に貸付先が2つある事がわかります。

僕

分散投資しているのか…?

と一瞬思いましたが、オーナーズブックの意図としては恐らく違う。

というのも、どの貸付先2も

  • 貸付金額が、たった10万円のみ
  • どの案件も共通して、ある不動産物件Aに投資している

事から、行政からの指導の下、ソーシャルレンディング業者に対する規定等に準拠するためではないかと考えられます。

僕

実質、貸付先1だけという事。

物件の情報開示はかなり限定的だが、ソーシャルレンディングの本質ではない

また、

行政当局からの指導により担保不動産、借入人の詳細を伏せる必要があり

と記載がある通り、実は物件の細かい情報は見れません

せいぜい、どの駅周辺にあるか、くらいしか情報の開示がされません。

僕

ここまで少ない情報で分析なんて、んなもん出来ないやん。

というのが正直な感想。だし、実際出来ない

しかし個人的には、「詳細な情報が無い」「個々の案件の詳細な分析は出来ない」というのはソーシャルレンディングの本質ではないと思っていて。

これはクラウドクレジットという別のソーシャルレンディングサービスの解説記事でも述べたのですが、ソーシャルレンディングをする上での極意は

  1. 運営会社が信頼できるか
  2. 投資家自身が分散投資を心掛けているか

この2点に尽きると思います。

自分がソーシャルレンディングで投資するなら、この2点さえ充分認識できていれば、案件は流し読み程度くらいで済ませるくらい。

親会社であるロードスターキャピタルのビジネスモデル分析から語る

先ほど、ソーシャルレンディングにおいて「運営会社が信頼できるか」は非常に重要と述べましたが、

あなた
あなた

では、オーナーズブックはどうなの?

となる訳で、運営会社(の親会社である)ロードスターキャピタルの分析をしてみます。

ロードスターキャピタルの分析を通して個人的に感じた事をまとめると、「かなり基盤は固いな」という事。

  1. マザーズに上場している(2018年5月時点)
  2. 売上高が急成長している
  3. 東京23区に強みを持つ(経営方針を首都圏にフォーカスしている)
  4. そもそも2018年時点でオーナーズブックは会社の売上高の1%に過ぎない

簡単に4つの観点から。

ロードスターキャピタルは2012年設立で2017年9月上場という、なかなか上場スピードの早い、急成長中の企業。

僕

不動産投資業界の中でも、営業利益率は良い方。

また、個人的には、首都圏の不動産にリソースを集中させる経営方針は、「良い経営をしているな」と感じます。

というのも、ここ最近の世の中では

  • 少子高齢化で不動産業界が衰退する
  • 住宅を建て過ぎて空室が問題になっている

という話がたびたび出てきますが、これは日本全体の話ではないかと思うのです。

確かに、日本の人口が減少する一方であることは自明かもしれませんが、それと同時に、人口の一極集中化が進んでおり、その代表が東京23区。

自分は東京23区に長年住んでいますが、至る所でマンション等が建設されています。

し、特に一人暮らし用のマンションは空いたらすぐに埋まり、実際自分が引っ越しをする際は、5分の差で、狙っていた物件を別の人に取られたり。

たぶん、23区に住んでいる人は理解してくださるのではないでしょうか。

そもそも、ロードスターキャピタルが主戦力とする都内のオフィスはいつでも人気がありますからね。

そして、最も重要な点が、実はオーナーズブックは2018年時点では会社の利益の欠片にもなっていないという事。

先ほども述べましたが、ロードスターキャピタルはオフィスやビルをメイン事業としており、オーナーズブックは、今までの不動産投資のノウハウを活かして次の収益柱にしようとしている黎明期(という言い方は失礼かもしれませんが)な訳です。

詳しくは、決算資料説明資料を見てほしいのですが、2018年時点ではクラウドファンディング事業は全事業の1%にも満たない売上高になっています。(恐らく、この規模ですと利益という面で考えても赤字でしょう)

で、これがどのようか考えに繋がるかというと

売上高1%の為に不正や博打の貸し倒れ案件を行い、99%を稼ぐ本業にダメージを与えることはどう考えても好まないのではないか。

と、言えるのでは。

悪評が流れてしまっては、(現時点での)本業に悪影響を与えてしまいます。

もし自分が社長なら、オーナーズブックを非常に繊細に運営します。

実際に案件を見ても、投資案件先の不動産の見積もりは、自社評価のみならず、外部評価も経たうえで記載されていますから、しっかりしているのでは。

僕

数あるソーシャルレンディングの中でも母体はトップクラスに信頼出来る方だと思う。

また、オリックス銀行や松井証券とも業務提携を結んでおり(顧客紹介契約とかですかね)、今後のオーナーズブック利用者数の成長も予想されます。

手数料は基本的にはかからない

僕

基本的に手数料は無料

無料というか、利回りの一部をオーナーズブックが貰っている(運営費やオーナーズブックの取り分を引いた分が「利回り」として表示されている)ので目に見えないだけですが。

口座間の振り込み払い戻しだけ、数百円かかるくらい。

僕

運用にあたって、自分が細かく計算する必要は無いという事。

メリットやリスクのまとめ

メリット

  • 1万円から気軽に運用できる(分散投資が容易)
  • 株式投資の分散先として最適
  • 不動産投資を主とする上場企業が、本業のノウハウを活かして持ってきた案件

デメリット

  • 満期が来るまでは途中解約が出来ない
  • 元本保証はない
  • 情報開示が少ない(これは行政の指導が背景にあり、仕方がない事。ソーシャルレンディングの本質ではないと個人的には考える)

口座開設の手順を簡単に説明する

僕

そもそもソーシャルレンディングに興味がある人は、投資リテラシーが高い人ばかりだと思うので、わざわざ開設の解説記事を読まなくとも、流れに沿って行けば出来るはず。

というか、毒を吐くと、自力で登録のやり方がわからないようなら、そもそも投資自体が向いていない(リテラシーが足りない)と思います。

ですから、ここでは要点だけ抽出して説明。

大まかなフロー(実際に投資が出来るまでは、1週間から2週間でしょうか)

 

仮会員登録のメール

必要項目入力(ここまではこの記事を読んだ直後に可能)

OwnersBook側で審査

簡易書留の受領(転送不可。登録した住所で受け取る必要がある)

これで投資家登録の手続きが完了します。1週間から2週間を見積もりましょう。後は入金。

ソーシャルレンディングに登録するには審査があるのが一般的。

サラリーマンにとっては、簡易書留の受け取りが難関かもしれませんね。証券口座等ではお馴染みですが。

審査ですが、

  • リスク(流動性や、元本割れ等、投資する金融商品の特徴)を理解しているか
  • 安定した稼ぎがあるか

のように、常識的な部分を見られている気がします。

(想像ですが、どこのソーシャルレンディング会社も審査があるので、恐らく行政からの指示な気がします)

エクイティ型は様子見をおすすめする

2018年4月中旬にサービスを始めるとリリースしていましたが、延期したようです。
僕

メザニンローンよりも、更にハイリスクハイリターン不動産価値の変動がモロに影響する。

申し込み方法もシニアローン、メザニアローン型とは別ですから、自力で理解出来る人のみやればよいでしょう。

冒頭でも述べましたが、不動産そのものの情報はほぼ開示されていないに等しいため、ソーシャルレンディング周りの規制が緩和されない限りは、そもそも性質として、かなり博打的な形式である気はします。

あなた
あなた

博打的なものが性格的に合っているんだ。

というのであれば、どうぞ。

逆に

あなた
あなた

たとえ博打的なものでも、なるべく考え、分析し、納得した上で投資をしたい。

のように、慎重な性格の投資家であれば、オーナーズブックと並行してエメラダエクイティというサービスも紹介したい。

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こちらのエメラダエクイティの方が、より身近に感じられるはず。

というのも、詳細なデータが貰えるだけでなく、ビジネスそのものに対する投資であるため

  • 分析や論理的な思考が大好き
  • ベンチャーキャピタル投資という単語に憧れを抱く

投資家であれば、エメラダエクイティの方が投資甲斐があるとは思います。

僕

どちらも口座の開設だけなら無料ですし、違う時期に簡易書留を受け取るのも面倒ですから、両方申し込むのもアリとは思う。



↑オーナーズブックの公式サイトから詳細を見てみてください。

僕

このブログでは、基本的には自分が「これなら、おススメ出来る」と純粋に思った、厳選したサービスしか紹介していないので、他の記事も読んでいってくださいね。どのサービスも、相当時間をかけて調べ上げています。

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