家賃、敷金、礼金に関する考え方について
家賃の仕組みってイマイチよくわからねえ
初めて一人暮らしをする人は誰しもが通る道です。
まず初めに家賃の説明から。家賃とは誰もがご存知の通り、いわゆる毎月支払う額のことですが、厳密に考えると賃料＋管理費(共益費)で構成されています。
賃料は借りる部屋そのものの料金。
管理費(共益費)は、アパート全体の維持費。
廊下の清掃だったり家の前の電球の交換だったり階段の補修だったり、マンションやアパートの共有物の管理費と考えると理解しやすいでしょう。
比較しにくいから一緒にして欲しい
最近ではお部屋探しのスマホアプリで「賃料8万以下」のように絞り込む機能が付いていますが、見かけ上安く見える上手なシステムですね。必ず足した額で比較しましょう。
他にも敷金・礼金は違いを知っておくべきです。
敷金は、
「入居者の尋常ではない使い方で汚れたり壊したらそこから捻出するから、とりあえず前金として預かります。丁寧に使ってたら後で返すかも」
礼金は、
「大家さん、お家を貸してくれてありがとう費(1円も帰ってこない)」
一人暮らしで住む価格帯ですと一般的には、それぞれ家賃の1か月分というパターンが多いです。家賃が15万円以上になると、敷金礼金それぞれ2か月分という賃貸物件が多々あるという印象。
日本の不動産業界は何故か向こうから礼金を提示してくるというとんでもなく厚かましいシステムですが、戦後の文化が影響しているという説があります。戦後、焼け野原で家の供給が追い付かない中、貸してくれる大家さんにお金を渡すのが慣習化したという話。
むしろ空き家が問題になるこのご時世。強制じゃないなら払わなくても良いのでは？
腑に落ちないと思いますが、基本的に払う事になるでしょう。結局「じゃあ他の人に貸します」となるから。
交渉くらいなら軽くしてみても良いかもしれませんが、交渉で礼金が0になるほど売れ残っている、値下げしてでも売りたい物件だと考えると何か問題があるのかもという深読みも忘れずに。
しかし、不動産屋も「さすがに時代錯誤だよなあ」と思うのか、最近では礼金がないところも多いようです。
それなら「礼金が0の心の優しいアパートに住もう」と考える人も多いと思いますが、それは安直です。
なぜなら「不動産屋さんは営利団体であり、無駄に利益は減らさない」はずだから。
減らした分の礼金は家賃に上乗せされていると考えるのが普通でしょう。むしろ、長期的には高くなるように家賃が設定しているところもあるとも考えられます。初期費用が少し抑えられるというメリットはありますが、礼金が0だからと釣られないようにしましょう。
敷金に関しては、常識の範囲内での利用であれば、基本的には一部が返ってくる場合が多いと考えてよいでしょう。
なぜなら法律では「普通に使用していて経年劣化した分は、大家と不動産側が負担する」ことになっているから。
とはいえ、不動産側が何かと理由を付けて返金額を減らすことも考えられます。
入居者は複雑な契約内容にウンザリし、不動産側の思うがままに不利益を被ることも多いですが、退去の際には「納得が出来る説明を求める」ことを忘れずに。
そこの経年劣化は、普通に使ってたらしょうがなくないか？
と思ったら、しっかり主張すること。もうどうせ、同じ不動産屋なんて使うことありませんから。
賃貸物件は築15年目あたりから急に劣化が激しくなります。
自分は実家のマンション、一人暮らしのアパートで築15年目を経験しているのですが、お風呂場のパッキンがどうしようもなくなったり、シャワーと蛇口の切り替えが錆びついたり、壁紙のくすみが目立つようになったり。
築15年程度に住んでいる人で敷金の返金に納得がいかない場合は「普通に利用していましたよ。築15年目ってそういうものでしょう。」と反論しましょう。
2018年3月、退去しました。
敷金に関しては、普通に利用していてもクリーニング費として３、4万は取られるのが現実のようです。敷金0の賃貸も、退去時にクリーニング費は請求される様子。
家具抜きでの初期費用だけでも、一般的には平均30～40万は見積もった方がよい
初めて一人暮らしをする人は初期費用が想像以上にかかることに驚くと思います。
自分は賃料が65000円、共益費が2000円、敷金礼金が各1か月分のところに入居しましたが、30万円かかりました。
まだ挙げていない項目を説明していきます。
仲介手数料
「大家と入居者をマッチングさせたから金くれ」という主張をする不動産屋への手数料。賃料の1ヵ月分が一般的。
鍵代
「入居者が変わり、鍵を新調しないといけないから金くれ」という主張をする不動産屋への手数料。
鍵変えないやつなんかいないんだから別途で取るな
と誰もが思わず突っ込んでしまうはず。
一般的には2万程度が多い。
火災保険料
これも、ほぼ強制。プランにもよりますが、一人暮らしなら2年間で約2万円のものが多い。
連帯保証代理費
不動産屋とは違う保証会社に払うので、写真には書かれていません。最近はこれもほぼ強制で払うことになると思われます。
連帯保証人っていう単語は聞いたことありますよね。「何かあって払えなくなった場合、最終的にはこの人が代わりに支払う義務が生まれますよ」というやつ。
大学生や新社会人の場合、通常は親が連帯保証人になってくれると思いますが、私の場合、親が定年退職していたため連帯保証人にはなれず、保証会社に頼る必要がありました。
が、そういう人だけでなく、最近では「そもそも保証会社に連帯保証人になって貰うことが必須」のところがかなり増えてきています。
初年度は賃料1か月分の30～50％のところが多いです。
また、賃貸保証会社も選べるわけではなく、不動産側から指定がある場合が多い。
賃貸保証会社でトップシェアを誇るフォーシーズという会社では、初年度は最低35000円、学生や新社会人プランだと8500円という保証価格になっています。家賃の支払いが遅れたりしなければ、次年度からは10000円で保証してくれたりします。逆も然り。年に2回延滞すると30000円、3回延滞すると賃料1か月分と、保証費が跳ね上がるので延滞はしないように。当然、頻繁に延滞する人の保証人は会社だって怖いのです。
契約更新料
入居して1年か2年単位で「このまま住み続けますか？」という連絡が来ます。
更新する場合、つまり住み続ける場合には、更新料として一般的に賃料1か月分を支払うことになるため、金銭面に余裕を持つことを忘れずに。
初期費用計算式
今までの費用を計算式にまとめると
更に大雑把な計算式にまとめると
である程度の見積もりを算出できます。
最低限の家具を揃えた場合の費用を考えてみる
冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、コンパクト掃除機、照明器具、カーテン、ベッド、テーブルを平均的な価格帯で揃えた場合13万程度。
それ以外にも鍋や皿、トイレットペーパー、ティッシュペーパー、初月度とはいえガス電気水道。
消耗品やインフラだけでも膨れ上がるので一人暮らしを始める際には金銭的に余裕を持つことを覚えておいてください。
狭い地域内での相場を比較することが重要
では、家賃でどのように選べばいいのか。飲食店でも安くておいしいお店がある一方、高くても「うーん」となるお店もあります。
それと同じで高ければ高いほどいいとは限りません。しかも、住む地域によって家賃相場は大きく変動する背景から
という順序が超重要。
一人暮らしを初めてする人にありがちなのが
東京に住みたいなあ…新宿区のこのアパートと足立区のこのアパート、どっちが良いかな
という比較。区によって、ましてや最寄り駅によって相場は全く違うので理にかなった比較のしようがない。
住む地域を絞ったらどうするか。
賃貸比較サイトでワンルームを何個も眺めていると大体の相場がわかります。
例えば、「築浅だと7万が平均だな」「それにバストイレ別が加わると7万5千円でも安い方だな」「徒歩圏内だと一気に跳ね上がるなあ」と。
同じ地域内で比べるからこそ
あ、この地域の相場を考えると、バストイレ別で築浅で7万円はめちゃくちゃお得物件だ
と気付けます。
隣人トラブルに巻き込まれたくなければ、家賃は高いところに住んだ方が良い
当たり前の話ですが、家賃が高ければ高いほど快適なアパートである可能性は高いです。
駅近、築浅、浴室乾燥機付き、高層階。家賃が高くなれば、あなたの望みを叶えてくれるはず。
が、それだけでなく
「家賃が高いこと」自体も付加価値を持っているという観点は盲点ながら非常に大切。
例えば「5万のアパートＡ」「7万のアパートＢ」両方とも設備レベルや立地は同じくらいだとします。
住んでいる人はどういう層が想定されるでしょうか。
Ａのアパートはお金に困っている人が多いかもしれません。
Ｂのアパートはお金に余裕のある人が住んでいるかもしれません。
あなたはどちらの環境を好みますか。
偏見や差別に繋がるのでこれ以上の言及は避けて察してもらうことにしますが「家賃が高いこと自体の価値」も考慮して家賃の価値を考えてみてください。
便利で安いスーパーは近くにあるか
長期的に見てもスーパーは週5で通う存在です。スーパーで重要になってくる観点としては、安さ、近さ、商品の豊富さ、買い物のしやすさ。
大学生の立場になってしまいますが、それなりに節約しても月4万くらいは食費として出ていきます。洗剤やシャンプー等の生活必需品を含めると、家計の多くをスーパーで消費するでしょう。
ところで皆さんはスーパーを見比べたりしたことありますか。
自分の家の近くにはスーパーA、スーパーB、また少し遠いですが自転車で20分の所にスーパーCがあります。
ある大手メーカーの商品を、Aは特売で300円、B店ではおすすめ品として270円、Cは特に値引きもせずに250円で売ってました。
これは、ちまちまポイントカードで貯めても埋まらない差。特に気にせず買い物を続けていても、塵も積もれば山となる。月に5000円は違ってくる場合も考えられます。
安いスーパーが近くにあるから、多少家賃が高くても許せる
という考えも出来ます。
かと言って、スーパーが遠いと雨の日とかには本気で億劫。
またスーパーを詳しく分析すると「精肉に強い」「野菜が新鮮」「冷凍食品が安い」という特徴が、店によって異なると気付くはずです。
とはいえスーパーだけで吟味し過ぎても、それだけで日が暮れます。
結局どういう点を重視すれば良いのよ
関係ないですが、一人暮らしの友人は「24時間営業のスーパーの裏に住んだせいで太った」と言い訳していました。
1階か2階以上か。階数によるメリットデメリット
基本的には階が高くなるほど家賃も高くなる傾向にあります。
ただ、私は現在1階に住んでいますが特に困ったことはありません。
1階のメリットとしては
- 階段を登らなくていい
- 早くトイレに駆け込みたいときに楽
1階のデメリットとしては
- 大きいアパートだとエレベータや人の出入りがうるさい
- 虫が多く出る
- 泥棒に狙われやすい
- 洗濯物を干すプライバシー
が思いつきました。
虫に関しては室内を綺麗にしていれば入ってこないという次元ではなく、エアコンや排水溝の隙間、換気扇からは防げないのです。
また洗濯物に関しては1階だから目につくというよりは、2階3階でも開けた道路に面していれば目立つこともあり、マンション自体の立地の要素の方が影響することを理解しておいてください。
階が高いメリットとしては
- 景色がいい
- 虫が来ない
- 防犯がしっかりしている
階が高いデメリットとしては
- 引っ越しの際に追加料金がかかる場合もある
ことが考えられます。
自分のアパートは1階と2階で5000円もの差がありますが、率直に言えば、そこまでの差があるとは思わない。大きいアパートの場合1階は出入りが激しくうるさそうで嫌ですが。
駅からの距離は実際に歩いてみると良い
一人暮らしで自動車を所有している人は稀。交通手段は徒歩か自転車、電車やバスが多いでしょう。となると、やはり駅近の賃貸物件は魅力的。
自分のおすすめとしては徒歩8分以内。
駅に近すぎても夜遅くまで騒がしかったり家賃が高い。ですが徒歩10分以上だと少し疲れていると帰るのが億劫になるかも。丁度いい距離だと感じています。
また、自転車を持つ予定のある人は、アパートに自転車を置ける場所があるか予め調べた方が良いです。
自分のアパートは間取り図では書いてなかったのですが、大家さんにお願いしたら置かせてもらいました。最悪ベランダに置く人もいるかもしれませんが、面倒くさいので当然のように乗らなくなる。
賃貸物件のサイトは物件を少しでも良く見せようと「それは現実的じゃなくないか」という最短距離で時間を表記するので、表記時間よりも少し多く見積もることがポイント。
余裕があれば実際に歩いてみるのが一番です。もしかしたら物凄く長く待つ信号があるかもしれません。
実際に歩いてみたら坂が結構キツイ
上京する都合で現地に行けない場合はGoogle earthで疑似シュミレーションをしてみると便利です。
公園の横はやめた方が良い
何故かというと
- 虫やカエルがめっちゃ多い
- 寂れた公園だと普通に怖い
- 昼は子供がうるさい
- 夜は若者がうるさく治安が悪い
- 泥棒に狙われやすい
から。
特に1階だと、子供のキャッチボールが飛んで来たり、窓にカエルがアタックしてきたりするかも。
大学生がお酒を飲みながら夢を語り合うシチュエーションに遭遇すると、気になって寝れない気がする。
泥棒が狙うというのは、公園から下見をしていても怪しまれないからです。
閑静な住宅街の家の前で観察している人がいたら滅茶苦茶怪しいですが、公園なら運動する振りでもすれば、いくらでも下見が出来るわけです。
少なくとも、市や区が定期的に整備しているような綺麗な公園でなければ、公園の真横は避けた方が良いでしょう。
静かなアパートを選ぶ方法
当然ですが、静かな方がストレスが溜まらない。一人暮らしをしていると、些細な物音が人一倍気になって仕方ない傾向にあります。自分しか物音を出す人がいないという思い込みからでしょう。
ここでは3つの観点で考えます。
学校の近くはうるさい
登下校の際には、とてもうるさいです。
小学校の近くだと、ピンポンダッシュが流行っていたり、治安の良くない中学校の近くだとベランダにゴミが捨てられる可能性も。特にメインの通学路になっていると地獄でしょう。
大学周辺は一日中うるさいです。なぜなら、学生によって通学の時間が違うため朝から晩まで人の通りが絶えないから。また、大学生の一人暮らし率も高く、友達呼んで夜遅くまで騒いだりの可能性も。
静かさを好む人はそもそも学校の近くを避けた方がいいです。
車通りの多い道路に面していないか
「大きな県道に面した実家」と「路地裏のアパートでの一人暮らし」のどちらの立場も経験した身から学んだことは
ということ。特に車線が多い国道、一見狭い住宅街の通りだけど地元の人の抜け道になっている場合、一日中自動車の騒音に悩まされる可能性があります。
静かさは家賃に結びつかない
「静かさ」は家賃とは関係ないことが多いです。
皆さんが部屋選びをする際には「住む部屋の綺麗さ」「駅から近いか」は当然考えるでしょうが、静かさを意識する人は意外と少ないのではないかと思います。
そして実際に住んでから
図面じゃわからなかったけど、うるさい…寝れない…
と、後悔することに。
実は「静かさを気にする人が少ないこと」は不動産屋さんからしたら好都合。
例えば、あるアパートが片道3車線の国道に面していて深夜もトラックが走ってる、としても値段を下げる必要がない。
なぜなら「静かさ」はお客の潜在的なニーズであるから。静かさを評価に加えていない人が多いからこそ、わざわざ「この辺うるさいから相場よりも安くしますよ」と言わなくても済むということ。
逆に「静かだから」と高く家賃を提示したとして、そもそも静かさを重要なポイントとして考えてない人が多いためアパートの人気が出ない。大多数の人は駅近や築浅ばかりに気を取られてしまうから。
そこを逆に利用すると、静かなアパートをリーズナブルに探せるのです。
静かさと家賃は大きな相関関係が無いから、しっかり調べれば、安く静かなところを狙えるという訳。
静かかどうかの判断は、実際に下見をするのが一番手っ取り早いです。地方からの人などで「下見の前に部屋を借りなきゃいけない」人は、グーグルアースで道路の広さや人通りを確認しておくと後で後悔せずに済みます。
生音の楽器の演奏は控えた方が良い
自分はアコースティックギターを弾くので、自分自身も入居前から気になった点。
一人暮らし用のアパートの8割くらいは楽器禁止に設定されている印象を感じました。しっかりした建物だとしても、一人暮らし用の部屋では大きな声は当然響くので。自分の入居先も図面に楽器禁止と書かれていました。
大学生だと音楽サークルに所属している人も多いと思いますが、エレキの場合はアンプに繋がなければ間違いなく大丈夫でしょう。
楽器禁止という表記は文字通り「楽器を演奏するな」という意味ではなく「楽器は音が響く場合が多いから気を付けろ」というニュアンスで考える方が合理的でしょう。
ただ、アコギは響きます。
自分が弾き語って外から聞こえるか、友人に協力してもらい実験したことがあるのですが、軽く弾いていても普通に聞こえてました。それなりに防音性のある部屋です。
ついでに言えば、カホン等の打楽器は間違いなく無理です。ただでさえ生音の楽器は響きやすい周波数を持っているから。
生音系の楽器は、練習が出来ない事を前提で入居した方が賢明かもしれません。怒られたくなければ。
自炊するならキッチンは要チェック
あなたは自炊をしますか。それとも自炊する予定がありますか。
自分は実家暮らしの際にはほとんど料理をしませんでした。だからこそ
一人暮らししたら猛特訓して友達が遊びに来た時に何か作ってあげるんだ…そして「料理できるんだ凄いね」と言われるんだ…
という気持ちで一杯でした。
実際、入居2か月目くらいまでは自炊していましたので最低限の料理スキルは身に付きました。
ちなみに今はカップラーメン、冷凍食品、外食、のヘビーローテーションです。入居初期のモチベーションはどこへいったのやら。
自分が自炊をしなくなった理由
冷凍食品が美味しすぎるから
今の冷凍食品って美味しすぎる。
皆さんも一度や二度はテレビ番組で工場潜入の様子を見たことがあるでしょう。食のマニュアル化やＩＴ化が進む現代では、たかが冷凍食品、されど冷凍食品。力の入れようが半端ないです。今手元に冷凍食品がある人、冷蔵庫の横でごろごろスマホを眺めている人。ぜひ表示成分を見てください。
隠し味、何種類入ってんねん
そんな材料、一般家庭にあるかい
なんやねんその製法初めて聞いた
と突っ込みたくなります。
スーパーでは冷凍食品は半額で売っていることも多く、1食100~200円でこんなに美味しいものが食べられる感動。ドリアや担々麺、パスタ、チャーハン、なんでも揃っています。
「自炊で作るには手間も時間かかる」という料理もレンジだけで完成します。
一人暮らしの自炊には時間とお金がかかる
料理が趣味だという人には楽しい時間かもしれませんが「一人暮らし」という面からみるとデメリットをいくつか感じました。
一つ目は時間。
料理は下ごしらえから食器洗いの時間を合わせると手慣れていても1時間から2時間くらい平気でかかってしまうものです。一人暮らしをきっかけに初めて自炊をした男子大学生の自分だと特にあたふたでした。
一人暮らしをする人は新社会人や大学生が多いと思いますが、人生で一番楽しい時期。もしくは新しい環境に慣れようと必死な時期。授業や仕事から帰ってきてクタクタなあなたは
のルーティンをこなすことが出来ますか。ちょっと大変だなあと思いますよね。そういえば、お母さんもたまに手抜きしてましたよね。たまには冷凍食品や外食も楽しみましょう。
二つ目はお金。
きっとお母さんは家族4人分を作るとき、そこまで苦労していないのかもしれません。なぜなら、スーパーの商品はだいたい4人分だから。
一人暮らしをすると食材の大きさに苦労します。
レタスとか、ネギとか、そんなに使わないんだけどなあ…シナシナになっちゃうよ…鍋つゆの素も4人用しか売っていない…1人でも鍋したい…
最近は心優しいスーパーでは小分けのパックもありますが、小分けの分少しお高めの値段設定になっています。
一人暮らしの自炊では、計画を立てて食材を購入しないと使いきれない食材が出てきたり、自分だけのために自炊する行為に無駄を感じることになります。
自炊するなら、調理台が広くてコンロが2つ以上あるキッチンが良い
ここまで読んで「それでも自炊するぞ」と思える人は、料理自体が好きなんだと断言できます。凄く良いことだと思うので、料理への意欲を削がないためのアドバイスを。
今住んでいるアパートは全体的には文句のつけようが無いのですが、キッチンだけ不便でした。
まず、当然ですが調理台は広い方がいいです。自分はプラスティック製の小柄のまな板がギリギリ入るか入らないかの調理台だったので非常に食材が切りにくいとストレスに感じます。
そして、絶対に考慮するべき点はコンロが2つ以上あること。
この記事全体の中で一番言いたかったことかもしれません。
具体的なシチュエーションを想像してみてください。
あなたは今、ペペロンチーノを作ろうと思いました。パスタを茹でます。
その間にフライパンで、オリーブオイルとニンニクと鷹の爪を弱火でじわじわと…
出来ないのです。
フライパンが悲しそうにガスコンロの順番を待っています。パスタを茹でてお湯切りした後に、急いでペペロンチーノのソースを作ります。その間にパスタは冷めました。嫌ですね。
では次に時短テクニックとして、ペペロンチーノを絡めて仕上げをしている間に、スープを作りま…
作れません。
鍋が悲しそうにガスコンロの順番待ちをしています。
これで理解できたと思いますが、料理を並行して作ることが出来ないので自炊しても1食1品で力が尽きてしまうということ。
以上のことから2コンロ以上をお勧めしますが、
とても良い物件だけどコンロが1つ…悩みどころ…
という人はカセットコンロという手段で解決するのがいいでしょう。
スマートで押し入れにもしまいやすい。自分も鍋をするとき良く利用しています。
バスとトイレ別の方が良い
一軒家やマンションではなかなか見ない、バストイレ一体型は一人暮らし用のワンルームではありがち。でも自分はバストイレ別にしました。なぜか。お風呂につかりながら便座を見たくないから。
ならシャワーカーテンを付ければいいじゃないかと思うかもしれませんが
触れると冷たくて、なんかガサガサするし、肌にぴとって張り付くし…カビとか生えやすいんじゃないか
また友達や恋人が遊びに来たときに、誰かがお風呂を利用しているとトイレに行けない問題もあります。お腹が弱い人にとっては致命的なポイント。
ただ、ユニットバスを利用していない自分が妄想と個人的な感想を述べても仕方ないので、同じく大学付近で一人暮らしをしている友人S君(一人暮らし3年目)にラインで聞いてみました。
ユニットバスで何か困ることある？
はいきた、これはめっちゃ有益な情報与えられる
地味にシャワー浴びた後とかトイレットペーパー湿りがちなのが困る
だから換気扇付けながらシャワー浴びるんだけど、冬場はヤバい寒い
あとは2人以上の場合、相手がシャワー浴びてるとトイレ入れないとか
いい点も教えて
家賃安いこと？笑
だそうです。
初期費用とアパートの選び方のまとめ
- 礼金0に騙されない
- 初期費用は30万～40万は見積もること
- 家具を含めれば更に13万程度を上乗せして見積もる
- 家賃が高ければ、隣人トラブルも少なくなる
- 家の近くに大きく安いスーパーがあるか
- 特に拘りが無ければ、1階の方が安くて便利
- おすすめは駅から徒歩8分以内。賃貸サイトの徒歩何分は信じないこと
- 寂れた公園の横はやめた方が良い
- 学校の近くや交通量の多い道路沿いはうるさい
- 家賃と静かさは関係ないので、安くて静かな場所は探せる
- 生音の楽器練習は基本的に無理だと思って入居した方が良い
- 一人暮らしにおける自炊は費用対効果、時間対効果ともに低い
- よほど料理が好きでないと、次第に自炊はしなくなる
- それでも自炊をする料理好きな人なら、コンロは2つ以上必要
- お風呂場とトイレが一緒のユニットバスは家賃が低い傾向にあるが普通に不便でもある